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城市房地产管理法

点击量: 次   发布时期:2012-7-18 12:49:38

(1994年7月5日八届人民代表大会常务委员会八次会议通过 根据2007年8月30日十届人民代表大会常务委员会二十九次会议《关于修改〈城市房地管理〉的决定》修正)


      目录


      总则

      二章 房地开发用地

      土地使用权出让

      二节 土地使用权划拨

      三章 房地开发

      四章 房地交易

      一般规定

      二节 房地转让

      三节 房地抵押

      四节 房屋租赁

      五节 介服务机构

      五章 房地属登记管理

      六章 责

      七章 附则

      总则

      为了加强对城市房地的管理,维护房地市场秩序,保障房地利人的合权益,促进房地业的健康发展,制定本

      二条 在城市规划区有土地(以下简称有土地)范围内取得房地开发用地的土地使用权,从事房地开发、房地交易,实施房地管理,应当遵守本


      本所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

      本所称房地开发,是指在依据本取得有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

      本所称房地交易,包括房地转让、房地抵押和房屋租赁。

      三条 依实行有土地有偿、有限期使用制度。但是,在本规定的范围内划拨有土地使用权的除外。

      四条 根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。

      五条 房地利人应当遵守和行政规,依纳税。房地利人的合权益受保护,单位和个人不得侵犯。

      六条 为了公共利益的需要,可以征收有土地上单位和个人的房屋,并依给予拆迁补偿,维护被征收人的合权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办务院规定。


      七条 务院建设行政主管部门、土地管理部门依照务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理房地工作。

      县级以上地方人民政府房管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

      二章 房地开发用地

      土地使用权出让

      八条 土地使用权出让,是指将有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向支付土地使用权出让金的行为。

      九条 城市规划区内的集体所有的土地,经依征用转为有土地后,该幅有土地的使用权方可有偿出让。

      十条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

      十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照务院规定,报务院或者省级人民政府批准。


      十二条 土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房管理部门共同拟定方案,按照务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。


      直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。

      十三条 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

      商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。

      采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按规定所确定的低价。

      十四条 土地使用权出让高年限由务院规定。

      十五条 土地使用权出让,应当签订书面出让合同。

      土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

      十六条 土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。


      十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。


      十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。


      十九条 土地使用权出让金应当部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办务院规定。

      二十条 对土地使用者依取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。


      二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。

      二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。


      土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由无偿收回。

        二节 土地使用权划拨

      二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。


      依照本规定以划拨方式取得土地使用权的,除行政规另有规定外,没有使用期限的限制。

      二十四条 下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依批准划拨:

      (一)用地和军事用地;

      (二)城市基础设施用地和公益事业用地;

      (三)重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

      (四)行政规规定的其他用地。

      三章 房地开发

      二十五条 房地开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行规划、合理布局、综合开发、配套建设。

      二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。


      二十七条 房地开发项目的设计、施工,必须符合的有关标准和规范。

      房地开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

      二十八条 依取得的土地使用权,可以依照本和有关行政规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地

      二十九条 采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地开发企业开发建设居民住宅。  #page#

      三十条 房地开发企业是以营利为目的,从事房地开发和经营的企业。设立房地开发企业,应当具备下列条件:

      (一)有自己的名称和组织机构;

      (二)有固定的经营场所;

      (三)有符合务院规定的注册资本;

      (四)有足够的专业人员;

      (五)行政规规定的其他条件。

      设立房地开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本规定条件的,不予登记。


      设立有限责公司、股份有限公司,从事房地开发经营的,还应当执行公司的有关规定。

      房地开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

      三十一条 房地开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合有关规定。

      房地开发企业分期开发房地的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。

        四章 房地交易

      一般规定

      三十二条 房地转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

      三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办务院规定。

      三十四条 实行房地价格评估制度。

      房地价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照规定的标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。


      三十五条 实行房地成交价格申报制度。

      房地利人转让房地,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。

      三十六条 房地转让、抵押,当事人应当依照本五章的规定办理权属登记。

     二节 房地转让

      三十七条 房地转让,是指房地利人通过买卖、赠与或者其他合方式将其房地转移给他人的行为。

      三十八条 下列房地,不得转让:

      (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本三十九条规定的条件的;

      (二)司机关和行政机关依裁定、决定查封或者以其他形式限制房地利的;

      (三)依收回土地使用权的;

      (四)共有房地,未经其他共有人书面同意的;

      (五)权属有争议的;

      (六)未依登记领取权属的;

      (七)转让的其他情形。

      三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地时,应当符合下列条件:

      (一)按照出让合同约定已经支付部土地使用权出让金,并取得土地使用权;

      (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

      转让房地时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权。  #page#

      四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地时,应当按照务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照有关规定缴纳土地使用权出让金。


      以划拨方式取得土地使用权的,转让房地报批时,有批准权的人民政府按照务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照务院规定将转让房地所获收益的土地收益上缴或者作其他处理。


      四十一条 房地转让,应当签订书面转让合同,合同应当载明土地使用权取得的方式。

      四十二条 房地转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

      四十三条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。


      四十四条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

      四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:

      (一)已交付部土地使用权出让金,取得土地使用权;

      (二)持有建设工程规划许可

      (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

      (四)向县级以上人民政府房管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可明。

      商品房预售人应当按照有关规定将预售合同报县级以上人民政府房管理部门和土地管理部门登记备案。

      商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

      四十六条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由务院规定。

      三节 房地抵押

      四十七条 房地抵押,是指抵押人以其合的房地以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依以抵押的房地拍卖所得的价款优先受偿。

      四十八条 依取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。

      以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。

      四十九条 房地抵押,应当凭土地使用权、房屋所有权办理。

      五十条 房地抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

      五十一条 设定房地抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依拍卖该房地后,应当从拍卖所得的价款缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

      五十二条 房地抵押合同签订后,土地上的房屋不属于抵押财。需要拍卖该抵押的房地时,可以依将土地上房屋与抵押财一同拍卖,但对拍卖房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

      四节 房屋租赁

      五十三条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

      五十四条 房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房管理部门登记备案。


      五十五条 住宅用房的租赁,应当执行和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

      五十六条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的有土地上建成的房屋出租的,应当将租金所含土地收益上缴。具体办务院规定。

      五节 介服务机构

      五十七条 房地介服务机构包括房地咨询机构、房地价格评估机构、房地经纪机构等。

      五十八条 房地介服务机构应当具备下列条件:

      (一)有自己的名称和组织机构;

      (二)有固定的服务场所;

      (三)有必要的财和经费;

      (四)有足够数量的专业人员;

      (五)行政规规定的其他条件。

      设立房地介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。

      五十九条 实行房地价格评估人员资格制度。

   五章 房地属登记管理

      六十条 实行土地使用权和房屋所有权登记发制度。

      六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权。


      在依取得的房地开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权向县级以上地方人民政府房管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房管理部门核实并颁发房屋所有权。


      房地转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房管理部门申请房变更登记,并凭变更后的房屋所有权向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权。


      另有规定的,依照有关的规定办理。

      六十二条 房地抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

      因处分抵押房地而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。

      六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地,依照本六十一条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确和变更,分别载入房地。


      六章 责

      六十四条 违反本十一条、十二条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责人员行政处分。

      六十五条 违反本三十条的规定,未取得营业执照擅自从事房地开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地开发业务活动,没收违所得,可以并处罚款。


      六十六条 违反本三十九条规定转让土地使用权的,由县级以上人民政府土地管理部门没收违所得,可以并处罚款。

      六十七条 违反本四十条规定转让房地的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违所得,可以并处罚款。

      六十八条 违反本四十五条规定预售商品房的,由县级以上人民政府房管理部门责令停止预售活动,没收违所得,可以并处罚款。

      六十九条 违反本五十八条的规定,未取得营业执照擅自从事房地介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地介服务业务活动,没收违所得,可以并处罚款。


      七十条 没有规的依据,向房地开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责人员行政处分。


      七十一条 房管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权,构成犯罪的,依追究刑事责;不构成犯罪的,给予行政处分。

      房管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非收受他人财物为他人谋取利益,构成犯罪的,依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责;不构成犯罪的,给予行政处分。

 
      七章 附则

      七十二条 在城市规划区外的有土地范围内取得房地开发用地的土地使用权,从事房地开发、交易活动以及实施房地管理,参照本执行。

      七十三条 本自1995年1月1日起施行。
 


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